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民法の重要判例をマンガで解説! 国家試験対策にチェックチェック♪

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『アパート賃貸借契約の更新料の効力』をマンガで解説。 消費者契約では更新料は無効になるの?

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『アパート賃貸借契約の更新料の効力』マンガ1ページ目

『アパート賃貸借契約の更新料の効力』マンガ2ページ目

『アパート賃貸借契約の更新料の効力』マンガ3ページ目


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平成23年7月15日 更新料返還等請求本訴、更新料請求反訴、保証債務履行請求事件 第二小法廷判決 

ポイントは?

 アパートに限らずですが、住居を借りるときは多くの場合で、契約期間が定められています。今回の事例で取り上げた更新料は、この契約期間を更新するときに支払うことになるものですが、地域によってあったりなかったりするので、あまり馴染みが無い人もいるかもしれません。この更新料について、今回の事例では消費者契約法10条に抵触するのではないかということで争いになったのです。

 

消費者契約法10条では、

「消費者の義務を重くする消費者契約の条項で、消費者の利益を一方的に害するものは、無効だよ。」

 と規定しています。これに対して民法では、賃貸借契約では賃料を支払えばOKという規定があります。つまり、民法の規定には無い賃料以外を借主に負担させる更新料は、消費者契約法10条に抵触するのではないかということでパン田さんは更新料の無効を訴えたのです。

 

 判決では、まず更新料には次のような性質があると示しました。

・賃貸人の収益の一部

・賃料の補充、前払いの性質

・賃貸借契約を継続する対価

 こういった性質を複合的に含むものであることから、更新料には経済的合理性があるとしました。また、一定の地域では更新料の支払いをする慣習があることなどの事情も指摘した上で、更新料の規定は有効と判断しました。

 

 ただし、更新料の規定がどのような場合でも有効という訳ではなく、次の要件を満たしている必要があるともしています。

・賃貸借契約書に明確で具体的な更新料の規定があること

・双方が更新料の支払いについて合意していること

・更新料の金額が過大でないこと

 以上のいずれか一つでも要件を満たしていない場合は、更新料の規定は無効となる可能性が出てきます。ちなみに、今回は消費者契約についての判例なので、消費者契約法が適用されない事業者がテナントを借りるような場合は、含まれないことに注意しておきましょう。

 

関連条文は?

 

第1条
2.権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

 

第601条
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

 

第619条
賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第617条の規定により解約の申入れをすることができる。

 

<消費者契約法>

第10条
民法 、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

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